Obtenir un prêt immobilier à Barcelone ou sur la côte catalane en tant que non-résident

Acheter un appartement à Barcelone, une maison sur la Costa Brava ou une résidence secondaire sur la Costa Dorada est un projet particulièrement attractif pour de nombreux acheteurs francophones.

La Catalogne offre une grande diversité de biens immobiliers : appartements au centre de Barcelone, maisons avec vue sur la mer à Sitges, villas sur la Costa Brava, propriétés familiales dans le Maresme ou résidences secondaires à proximité de Tarragone.

Mais lorsqu’on réside en France, en Belgique, en Suisse, au Luxembourg ou dans un autre pays francophone, obtenir un financement auprès d’une banque espagnole peut sembler compliqué.

En réalité, un non-résident peut parfaitement obtenir un prêt immobilier en Espagne. La clé consiste à présenter un dossier solide, à sélectionner la banque adaptée à son profil et à préparer le financement avant de signer un contrat de réservation ou de verser un acompte important.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker accompagne les acheteurs non-résidents tout au long de cette démarche, en français et sans frais de courtage pour le client.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles accordent régulièrement des prêts immobiliers à des personnes qui vivent et paient leurs impôts hors d’Espagne.

La nationalité n’est généralement pas le principal critère. La banque analyse surtout :

• le pays de résidence fiscale ;
• la stabilité professionnelle ;
• le niveau et la régularité des revenus ;
• l’épargne disponible ;
• les crédits déjà en cours ;
• le taux d’endettement ;
• la devise dans laquelle les revenus sont perçus ;
• la nature et la valeur du bien acheté.

Un salarié en France, un chef d’entreprise en Belgique, un cadre au Luxembourg, un indépendant en Suisse ou un retraité percevant des revenus réguliers peuvent donc présenter un dossier recevable.

Cependant, toutes les banques espagnoles n’analysent pas les non-résidents de la même manière. Certaines acceptent plus facilement les dirigeants d’entreprise, d’autres les professions libérales, les revenus variables ou les dossiers comportant plusieurs sources de revenus.

C’est précisément pour cette raison que le choix de la banque est essentiel.

Quel montant peut-on emprunter pour acheter en Catalogne ?

Pour un acheteur non-résident, les banques espagnoles financent généralement jusqu’à 70 % du montant le plus bas entre le prix d’achat et la valeur d’expertise du bien.

Ce pourcentage n’est pas un droit automatique ni une limite imposée par une loi. Il correspond à la politique habituelle de nombreuses banques pour les clients dont la résidence fiscale se situe hors d’Espagne.

Par exemple, si vous achetez un appartement à Barcelone pour 500 000 € et que l’expertise bancaire confirme une valeur de 500 000 €, le financement maximal peut atteindre environ 350 000 €.

En revanche, si le bien est acheté 500 000 € mais que l’expertise l’évalue à 460 000 €, la banque calculera généralement le financement sur 460 000 €. Dans cet exemple, 70 % représenteraient environ 322 000 €.

L’expertise immobilière joue donc un rôle déterminant dans le financement.

Le Banco de España souligne l’importance du rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien dans l’évaluation du risque hypothécaire. Dans la pratique, les prêts présentant une quotité de financement élevée font l’objet d’une analyse plus stricte.

Quelle épargne faut-il prévoir ?

L’acheteur doit normalement disposer de fonds propres suffisants pour couvrir :

1. la partie du prix qui n’est pas financée par la banque ;
2. les impôts liés à l’acquisition ;
3. les frais de notaire, d’inscription et de gestion ;
4. les éventuels frais d’avocat ;
5. le coût de l’expertise immobilière.

Pour un non-résident bénéficiant d’un financement à 70 %, il faut donc généralement prévoir au minimum 30 % du prix d’achat, auxquels viennent s’ajouter les impôts et les frais d’acquisition.

En Catalogne, l’achat d’un logement ancien est soumis à l’Impôt sur les transmissions patrimoniales, appelé ITP. Depuis les modifications entrées en vigueur en 2025, le taux général est progressif en fonction de la valeur du bien. Il commence généralement à 10 % et augmente par tranches pour les acquisitions de montant plus élevé.

Des régimes particuliers ou des taux différents peuvent s’appliquer selon la situation de l’acquéreur, le type de bien ou certaines caractéristiques de l’opération. Il est donc recommandé de faire calculer les impôts par un avocat ou un conseiller fiscal avant de signer.

Dans le cas d’un logement neuf acheté directement à un promoteur, la fiscalité est différente : l’opération est normalement soumise à la TVA et à l’impôt sur les actes juridiques documentés.

Le taux d’endettement accepté par les banques espagnoles

Les banques calculent la capacité de remboursement en comparant les mensualités de tous les crédits du demandeur avec ses revenus nets réguliers.

Dans de nombreux dossiers, elles cherchent à maintenir le taux d’endettement total autour de 30 % à 35 % des revenus nets mensuels. Cette proportion peut varier selon le niveau de revenus, la stabilité professionnelle, le patrimoine et les critères internes de chaque établissement.

La banque tiendra compte de toutes les dettes existantes :

• prêt immobilier de la résidence principale ;
• crédits automobiles ;
• prêts personnels ;
• pensions alimentaires ;
• cartes de crédit avec paiement différé ;
• autres engagements financiers réguliers.

Il est important de déclarer l’ensemble de ces charges dès le début. Les banques effectuent leurs propres vérifications et une dette non mentionnée peut retarder l’étude ou fragiliser la crédibilité du dossier.

Quels documents faut-il fournir ?

Les documents demandés dépendent du pays de résidence et de la situation professionnelle.

Pour un salarié francophone, la banque demande généralement :

• passeport ou carte d’identité ;
• numéro NIE espagnol, lorsqu’il est disponible ;
• justificatif de domicile ;
• déclaration fiscale récente ;
• dernières fiches de salaire ;
• contrat de travail ou attestation de l’employeur ;
• relevés bancaires ;
• justificatifs de l’épargne disponible ;
• tableaux d’amortissement des crédits en cours ;
• rapport de solvabilité ou document bancaire équivalent.

Pour un indépendant ou un dirigeant d’entreprise, il faudra souvent ajouter :

• comptes annuels de l’entreprise ;
• déclarations fiscales professionnelles ;
• justificatifs des dividendes ou rémunérations ;
• documents confirmant la participation dans la société ;
• historique de l’activité.

Pour un retraité, les principaux justificatifs sont habituellement :

• attestations de pension ;
• déclarations fiscales ;
• relevés bancaires ;
• justificatifs des autres revenus éventuels.

Certains documents peuvent devoir être traduits en espagnol. Dans de nombreux cas, une traduction simple suffit pour l’étude initiale, mais la banque peut demander une traduction officielle pour certains documents spécifiques.

Faut-il obtenir le NIE avant de demander le prêt ?

Le NIE est le numéro d’identification attribué aux étrangers en Espagne. Il est nécessaire pour signer l’achat, payer les impôts et réaliser de nombreuses démarches administratives.

Il n’est pas toujours indispensable pour commencer une première étude de financement. Mortgage in Spain® Mortgage Broker peut analyser la faisabilité du dossier avant que le client obtienne son NIE.

Cependant, il faudra disposer de ce numéro suffisamment tôt pour finaliser l’achat et le prêt immobilier.

Nous recommandons donc de commencer la demande de NIE dès que le projet d’acquisition devient concret.

Pourquoi certaines demandes de prêt sont-elles refusées ?

Un refus bancaire ne signifie pas nécessairement que le client ne peut pas obtenir de prêt en Espagne.

Il peut simplement signifier que la demande a été présentée à une banque dont les critères ne correspondent pas au profil du demandeur.

Les causes fréquentes de difficultés sont notamment :

• un taux d’endettement trop élevé ;
• une épargne insuffisante ;
• des revenus difficiles à justifier ;
• une activité indépendante trop récente ;
• une devise considérée comme risquée par la banque ;
• une expertise inférieure au prix d’achat ;
• une situation juridique ou urbanistique irrégulière du bien ;
• un dossier incomplet ou mal présenté ;
• un contrat de réservation signé avant l’obtention d’un accord financier.

Les banques espagnoles ont des politiques différentes selon le pays de résidence, la profession, la devise des revenus et le montant du financement.

Notre travail consiste à identifier l’établissement susceptible d’accepter le dossier avant de déposer la demande formelle.

Acheter à Barcelone : quelles particularités faut-il vérifier ?

Le marché immobilier de Barcelone comprend aussi bien des appartements anciens que des logements entièrement rénovés ou des programmes neufs.

Avant de demander le financement, il est important de vérifier :

• que le vendeur est bien le propriétaire enregistré ;
• que le logement ne comporte pas de saisie ou de dette hypothécaire non résolue ;
• que la description au registre correspond à la réalité ;
• que les travaux ou extensions ont été déclarés ;
• que le logement dispose des autorisations nécessaires ;
• que les charges de copropriété sont à jour ;
• que l’usage prévu du bien est légalement autorisé.

Le Colegio de Registradores recommande de contrôler la situation juridique du logement, son propriétaire enregistré et l’existence éventuelle de charges, d’hypothèques ou d’autres limitations avant l’acquisition.

Dans une ville comme Barcelone, il est également important de ne pas supposer qu’un appartement pourra automatiquement être utilisé pour de la location touristique. Les règles locales sont strictes et l’existence d’une licence doit être vérifiée séparément.

Financer une maison sur la Costa Brava, le Maresme ou la Costa Dorada

Les banques ne financent pas uniquement les appartements situés dans les grandes villes.

Il est possible d’obtenir un prêt pour acheter une maison ou une villa dans des secteurs comme :

• Sitges ;
• Castelldefels ;
• le Maresme ;
• Lloret de Mar ;
• Blanes ;
• Tossa de Mar ;
• Sant Feliu de Guíxols ;
• Platja d’Aro ;
• Begur ;
• Palafrugell ;
• L’Escala ;
• Cambrils ;
• Salou ;
• Tarragona.

Toutefois, les maisons individuelles nécessitent une vérification particulièrement attentive.

Une piscine, une terrasse couverte, une extension, un garage transformé ou une partie de la maison non inscrite au registre peuvent influencer l’expertise bancaire.

Dans certains cas, le bien est parfaitement habitable mais ne peut pas être financé dans les conditions attendues parce que sa description juridique ne correspond pas à sa configuration réelle.

Une analyse préalable de la propriété permet d’éviter de découvrir ce problème après avoir versé l’acompte.

Comment se déroule la demande de prêt avec Mortgage in Spain® Mortgage Broker ?

Notre processus est conçu pour permettre aux non-résidents de gérer leur financement à distance.

1. Étude initiale de votre projet

Nous analysons :

• votre pays de résidence ;
• votre situation professionnelle ;
• vos revenus ;
• vos crédits existants ;
• votre épargne ;
• le prix du bien ;
• le montant de prêt souhaité.

Cette première analyse permet d’évaluer la faisabilité du projet avant de déposer une demande auprès d’une banque.

2. Sélection de la banque adaptée

Nous ne nous limitons pas à une seule banque.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker travaille avec plusieurs établissements espagnols dont les critères varient selon le profil du client et le type d’opération.

Nous cherchons à présenter chaque dossier à la banque la plus adaptée afin de maximiser les chances d’approbation, d’éviter les demandes inutiles et d’obtenir des conditions compétitives.

3. Préparation et présentation du dossier

Nous vous indiquons clairement les documents nécessaires et vérifions le dossier avant son envoi.

Une présentation complète et cohérente facilite l’analyse de la banque et limite les demandes complémentaires.

4. Comparaison des propositions

Lorsque plusieurs solutions sont disponibles, nous vous aidons à comprendre :

• le taux d’intérêt ;
• la durée ;
• la mensualité ;
• les produits associés ;
• les frais éventuels ;
• les conditions de remboursement anticipé ;
• le coût global du financement.

L’offre la plus intéressante n’est pas toujours celle qui affiche simplement le taux nominal le plus bas.

5. Expertise immobilière

La banque exigera une expertise réalisée par une société agréée en Espagne.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker collabore avec des sociétés d’expertise intervenant dans toute la Catalogne. Nous cherchons à faire désigner un expert connaissant le marché local, ce qui est particulièrement important pour les biens atypiques ou de grande valeur.

6. Offre définitive et signature

Une fois le prêt approuvé et l’expertise validée, la banque remet la documentation contractuelle, notamment la FEIN, qui détaille les principales conditions du financement.

La législation espagnole impose une procédure d’information et de protection de l’emprunteur avant la signature du prêt. Le notaire vérifie gratuitement que le client a reçu les documents nécessaires et qu’il comprend les conditions proposées.

L’acte d’achat et le prêt immobilier sont ensuite généralement signés devant un notaire espagnol.

Peut-on réaliser toute la procédure depuis l’étranger ?

La majeure partie du processus peut être réalisée à distance :

• analyse financière ;
• envoi des documents ;
• échanges avec les banques ;
• comparaison des offres ;
• organisation de l’expertise ;
• suivi du dossier.

Selon la banque et la structure de l’opération, certaines formalités finales peuvent nécessiter une présence en Espagne ou l’intervention d’un représentant disposant d’une procuration notariale.

Nous coordonnons le financement avec votre avocat, l’agence immobilière, la banque, l’expert et le notaire afin que chaque étape soit réalisée au bon moment.

Pourquoi faire appel à Mortgage in Spain® Mortgage Broker ?

Faire directement une demande auprès d’une seule banque peut sembler plus simple. Mais pour un non-résident, cela peut limiter les possibilités de financement.

Une banque peut refuser un dossier qu’une autre accepterait, simplement parce que ses critères internes sont différents.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker vous apporte :

• une expérience spécialisée dans les prêts aux non-résidents ;
• une connaissance des critères des banques espagnoles ;
• un accompagnement en français ;
• un service disponible dans toute l’Espagne ;
• un processus principalement en ligne ;
• une analyse préalable avant la demande bancaire ;
• une coordination avec les professionnels participant à l’achat ;
• une comparaison claire des solutions disponibles.

Nous sommes enregistrés en Espagne comme intermédiaire de crédit immobilier auprès du Banco de España sous le numéro D969.

Notre service de courtage est sans frais pour le client : 0 % d’honoraires de courtage, car notre rémunération est versée par la banque partenaire lorsque l’opération est finalisée.

Cette rémunération ne change pas le taux d’intérêt appliqué au client et nous permet de comparer différentes solutions bancaires en fonction de chaque profil.

À quel moment faut-il commencer la demande de financement ?

Idéalement, la demande doit commencer avant de signer un contrat d’arrhes ou « contrato de arras ».

Ce contrat prévoit généralement le versement d’un acompte et peut entraîner la perte de la somme versée si l’acheteur ne finalise pas l’acquisition.

Une clause suspensive liée à l’obtention du financement peut parfois être négociée, mais elle doit être rédigée correctement par un avocat.

Obtenir une première analyse de faisabilité avant de s’engager permet de connaître :

• le budget d’achat réaliste ;
• le montant approximatif du prêt ;
• l’épargne nécessaire ;
• la mensualité probable ;
• les documents à préparer ;
• les éventuelles difficultés du dossier.

Votre projet immobilier en Catalogne commence par une étude claire

Acheter à Barcelone ou sur la côte catalane en tant que non-résident n’a pas besoin d’être un processus complexe.

Avec une bonne préparation, une sélection adaptée de la banque et un accompagnement spécialisé, il est possible de gérer la majorité des démarches depuis votre pays de résidence.

Chez Mortgage in Spain® Mortgage Broker, nous étudions votre situation, préparons votre dossier et recherchons la solution de financement la plus adaptée parmi nos banques partenaires espagnoles.

Vous bénéficiez d’un interlocuteur francophone qui vous accompagne depuis la première étude financière jusqu’à la signature de votre prêt immobilier.

Vous souhaitez acheter à Barcelone, sur la Costa Brava ou ailleurs en Catalogne ?

Contactez Mortgage in Spain® Mortgage Broker avant de signer votre contrat de réservation.

Nous analyserons votre capacité de financement, le montant de votre apport et les solutions bancaires accessibles en fonction de votre profil.

Étude personnalisée, accompagnement en français et 0 % d’honoraires de courtage pour le client — notre rémunération est versée par la banque.

L’octroi d’un prêt reste soumis à l’analyse et à l’approbation définitive de l’établissement bancaire. Les pourcentages de financement mentionnés sont indicatifs et peuvent varier selon le profil du client, le bien, l’expertise et les critères de la banque.