¿En qué moneda cobra sus ingresos? Una clave para conseguir una hipoteca en España

Cuando una persona no residente solicita una hipoteca para comprar una vivienda en España, suele pensar que el banco analizará principalmente tres aspectos: sus ingresos, sus ahorros y el precio de la propiedad.

Sin embargo, existe otro factor que puede tener un peso importante en la decisión del banco y que muchas veces pasa desapercibido: la moneda en la que el cliente cobra sus ingresos.

No es lo mismo percibir un salario de 8.000 euros mensuales que recibir el equivalente a 8.000 euros en dólares estadounidenses, libras esterlinas, francos suizos, coronas noruegas, dírhams de Emiratos Árabes o cualquier otra moneda.

Aunque la capacidad económica pueda ser similar, para el banco existe un elemento adicional que debe analizar: el riesgo de tipo de cambio.

En Mortgage in Spain® Mortgage Broker analizamos este aspecto desde el principio porque la moneda de los ingresos puede influir tanto en la viabilidad de la operación como en la elección de la entidad financiera más adecuada.

¿Por qué importa la moneda de sus ingresos al solicitar una hipoteca?

Una hipoteca concedida para comprar una vivienda en España estará normalmente denominada en euros.

Cuando el cliente también cobra sus ingresos en euros, existe una correspondencia directa entre la moneda en la que obtiene su salario y aquella en la que tendrá que pagar las cuotas de su préstamo.

La situación cambia cuando los ingresos proceden de otra moneda.

Imagine, por ejemplo, que una persona trabaja en Estados Unidos y percibe un salario mensual de 12.000 dólares. La hipoteca de su vivienda en España tendrá que abonarse en euros.

Mientras el tipo de cambio entre el dólar y el euro se mantenga estable, probablemente no exista ningún problema.

Pero las monedas fluctúan.

Si el dólar perdiera valor frente al euro, esa misma persona necesitaría destinar una cantidad mayor de dólares para obtener los euros necesarios para pagar exactamente la misma cuota hipotecaria.

Este es precisamente el riesgo que analiza el banco.

El banco no mira únicamente cuánto gana: también analiza la estabilidad de esos ingresos

Para estudiar una solicitud hipotecaria correctamente no basta con convertir el salario extranjero a euros utilizando el cambio existente el día de la solicitud.

Los bancos realizan un análisis más amplio.

Entre otras cuestiones pueden valorar:

• La moneda en la que se reciben los ingresos.
• La estabilidad histórica de esa divisa frente al euro.
• El país en el que trabaja el cliente.
• El tipo de contrato laboral.
• La antigüedad profesional.
• La empresa para la que trabaja.
• La estabilidad de sus ingresos.
• Su endeudamiento actual.
• El porcentaje que supondrá la futura cuota hipotecaria respecto a sus ingresos.
• El importe solicitado.
• El porcentaje de financiación respecto al valor de la vivienda.
• La liquidez disponible después de realizar la compra.

Por tanto, dos clientes con exactamente el mismo nivel de ingresos pueden recibir una valoración diferente dependiendo de la moneda, el país, la estabilidad laboral y el conjunto de su perfil financiero.

¿Qué es exactamente el riesgo de tipo de cambio?

El riesgo de tipo de cambio aparece cuando los ingresos de una persona están denominados en una moneda diferente de aquella en la que tiene que pagar su deuda.

Veamos un ejemplo sencillo.

Supongamos que un cliente cobra 10.000 dólares al mes y tiene que pagar una cuota hipotecaria de 2.000 euros.

Si el cambio fuera:

1 € = 1,20 USD

la cuota de 2.000 euros equivaldría aproximadamente a 2.400 dólares.

Pero si posteriormente el dólar se debilitara y el cambio pasara a:

1 € = 1,00 USD

esa misma cuota de 2.000 euros pasaría a costarle 2.000 dólares.

Y el movimiento también puede producirse en sentido contrario.

Por esta razón, el banco debe asegurarse de que el cliente dispone de suficiente margen financiero incluso en escenarios en los que la evolución de la moneda resulte menos favorable.

No todas las monedas reciben el mismo tratamiento

Este es uno de los aspectos más importantes para un comprador internacional.

Los bancos españoles no tienen exactamente los mismos criterios respecto a todas las divisas.

Además, las políticas internas de las entidades pueden evolucionar en función del mercado, de su política de riesgos y del perfil concreto de cada operación.

Hay monedas internacionales ampliamente utilizadas que determinadas entidades conocen perfectamente porque reciben habitualmente solicitudes de clientes que trabajan en esos países.

Otras divisas, por el contrario, pueden generar más restricciones.

Incluso puede darse una situación habitual dentro del mercado hipotecario:

un banco puede considerar perfectamente viable a un cliente que otro banco no quiere financiar.

Esto no significa necesariamente que el cliente tenga un problema financiero.

Puede significar simplemente que su perfil no encaja con la política de riesgo de esa entidad concreta.

Esta diferencia es especialmente importante para profesionales que trabajan fuera de la zona euro.

Libras, dólares, francos suizos o dírhams: cada perfil debe estudiarse individualmente

Mortgage in Spain® Mortgage Broker trabaja habitualmente con compradores internacionales cuyos ingresos proceden de diferentes países y monedas.

Por ejemplo, podemos encontrarnos con clientes que cobran en:

Libras esterlinas (GBP)
Profesionales residentes en Reino Unido o empleados por empresas británicas.

Dólares estadounidenses (USD)
Ejecutivos, empresarios o profesionales residentes en Estados Unidos o empleados por compañías internacionales.

Francos suizos (CHF)
Profesionales residentes en Suiza.

Dírhams de Emiratos Árabes Unidos (AED)
Ejecutivos y empresarios residentes en Dubái o Abu Dabi.

Coronas noruegas, suecas o danesas
Clientes procedentes de los países nórdicos.

También existen muchas otras monedas y situaciones posibles.

Lo importante no es únicamente identificar la divisa, sino entender cómo interpreta cada banco español ese perfil concreto.

La moneda puede influir en el cálculo de su capacidad de endeudamiento

Uno de los cálculos fundamentales antes de solicitar una hipoteca es determinar qué porcentaje de los ingresos mensuales deberá destinar el cliente al pago de sus deudas.

En Mortgage in Spain® Mortgage Broker realizamos este análisis antes de presentar la operación a los bancos.

Cuando existen ingresos en moneda extranjera, no siempre es recomendable limitarse a hacer una conversión matemática directa.

Es necesario estudiar el expediente con prudencia.

Por ejemplo, un cliente puede disponer de unos ingresos elevados pero tener también:

• Una hipoteca en su país de residencia.
• Préstamos personales.
• Financiación de vehículos.
• Tarjetas de crédito.
• Gastos familiares elevados.
• Ingresos variables.
• Bonificaciones anuales que no todos los bancos computan de la misma manera.

Cuando además existe una moneda diferente del euro, el análisis debe ser todavía más preciso.

No es lo mismo tener un salario fijo que ingresos variables

La moneda es importante, pero nunca debe analizarse de forma aislada.

Los bancos también quieren saber de dónde procede el dinero.

Un empleado con un salario fijo mensual presenta un perfil diferente al de un empresario, un autónomo o un directivo cuya remuneración contiene una parte importante de bonus.

También pueden existir clientes cuyos ingresos proceden de una combinación de:

• Salario.
• Dividendos.
• Bonus.
• Comisiones.
• Alquileres.
• Pensiones.
• Beneficios empresariales.
• Inversiones.

El trabajo de un especialista consiste en entender cómo se compone el patrimonio y los ingresos del cliente y presentar el expediente ante la entidad financiera que pueda interpretarlo correctamente.

Esto es particularmente relevante en hipotecas de alto importe, donde es habitual encontrar estructuras financieras internacionales mucho más sofisticadas.

Los clientes con altos ingresos también pueden encontrar dificultades

Tener un salario elevado no garantiza automáticamente conseguir una hipoteca.

Un ejecutivo que cobra 250.000 euros anuales equivalentes en moneda extranjera puede parecer, desde fuera, un cliente muy sencillo de financiar.

Sin embargo, el banco puede necesitar analizar:

• La moneda del salario.
• El país donde reside fiscalmente.
• La procedencia de los fondos.
• Su patrimonio internacional.
• Sus obligaciones financieras.
• La estabilidad de sus ingresos.
• La estructura de su remuneración.
• Sus declaraciones fiscales.
• La empresa para la que trabaja.
• El importe y características de la vivienda que desea comprar.

Por eso las operaciones de clientes internacionales de alto patrimonio requieren una preparación especialmente cuidadosa.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker está especializado también en hipotecas superiores a 1.000.000 €, donde la correcta estructuración del expediente puede ser determinante.

Trabajamos directamente con centrales hipotecarias y departamentos de riesgo de bancos españoles que cuentan con equipos específicos para analizar operaciones complejas y de alto importe.

¿Qué ocurre si el banco no acepta mi moneda?

Aquí aparece una de las mayores ventajas de realizar un estudio previo antes de empezar a enviar solicitudes hipotecarias.

Que una entidad no quiera financiar determinado perfil no significa necesariamente que la operación no sea posible.

Los criterios pueden cambiar considerablemente entre bancos.

Una entidad puede ser especialmente competitiva con clientes que trabajan en Estados Unidos, mientras otra puede tener mayor experiencia con residentes en Suiza, Reino Unido, países nórdicos o Emiratos Árabes Unidos.

Incluso dentro de una misma nacionalidad pueden existir importantes diferencias según:

• Moneda.
• Profesión.
• Nivel de ingresos.
• Patrimonio.
• Tipo de vivienda.
• Importe de la operación.
• Porcentaje de financiación solicitado.

Enviar una operación directamente a varios bancos sin conocer previamente sus criterios puede generar rechazos innecesarios.

Por eso nuestra estrategia consiste en hacer primero el análisis y posteriormente identificar qué entidades tienen mayor encaje con el perfil del cliente.

Un error habitual: firmar las arras antes de estudiar la hipoteca

Uno de los errores que más puede complicar una compra inmobiliaria en España es comprometer una cantidad importante de dinero antes de comprobar si la financiación es realmente viable.

Esto adquiere todavía mayor importancia cuando el comprador cobra en moneda extranjera.

Antes de comprometerse con la compra resulta recomendable conocer:

• Qué importe máximo puede financiarse.
• Qué porcentaje de financiación podría conseguir.
• Qué bancos pueden aceptar su moneda.
• Cuál sería aproximadamente su capacidad de endeudamiento.
• Cuánto dinero necesitará aportar.
• Qué impuestos y gastos tendrá que pagar.
• Qué documentación será necesaria.
• Si su perfil financiero puede presentar alguna dificultad.

Conocer estas respuestas antes de firmar evita muchos problemas posteriores.

La documentación también debe explicar correctamente los ingresos

Para un comprador internacional, presentar documentación no consiste simplemente en enviar unas nóminas al banco.

El expediente debe permitir que el departamento de riesgos comprenda claramente la situación económica del cliente.

Dependiendo del país y del perfil profesional pueden solicitarse documentos como:

• Nóminas.
• Contrato de trabajo.
• Declaraciones fiscales.
• Extractos bancarios.
• Certificados laborales.
• Información sobre bonus.
• Estados financieros de empresas.
• Documentación de otros préstamos.
• Justificación del origen de los ahorros.

Cuando el cliente trabaja en otro país, además, la documentación fiscal puede tener formatos completamente diferentes a los utilizados en España.

Nuestra experiencia con compradores internacionales nos permite preparar y explicar estos expedientes de forma estructurada para facilitar su análisis por parte del banco.

La moneda es importante, pero el banco analiza el conjunto

Una moneda extranjera por sí sola no determina si una hipoteca será aprobada o rechazada.

La decisión final depende del conjunto de la operación.

Un cliente que cobra en una moneda diferente al euro puede presentar un excelente perfil si dispone de:

• Ingresos elevados y estables.
• Bajo nivel de endeudamiento.
• Buena capacidad de ahorro.
• Patrimonio suficiente.
• Una aportación inicial sólida.
• Una situación profesional estable.
• Documentación clara.

Precisamente por ello resulta tan importante evitar análisis simplistas.

Cada cliente internacional debe estudiarse de forma individual.

¿Por qué realizar el estudio con Mortgage in Spain® Mortgage Broker?

Mortgage in Spain® Mortgage Broker está especializado en compradores internacionales que desean adquirir propiedades en España.

Trabajamos con clientes de Reino Unido, Irlanda, Francia, Bélgica, Países Bajos, Suiza, Alemania, Polonia, Estados Unidos, Canadá, México, Arabia Saudí, Emiratos Árabes Unidos, Rumanía, Suecia, Noruega, Dinamarca, Italia, República Checa, Lituania, Estonia, Finlandia e Israel, entre otros mercados.

Nuestra experiencia nos permite comprender no solamente las hipotecas españolas, sino también la documentación, monedas y estructuras económicas habituales de clientes procedentes de distintos países.

Nuestro proceso comienza con un análisis previo del perfil financiero del comprador.

Posteriormente identificamos las entidades cuyo criterio de riesgo encaja mejor con su situación y conseguimos la mejor oferta de hipoteca a su medida.

Mortgage in Spain® Mortgage Broker opera en toda España, incluidas Baleares y Canarias, y está especializado también en financiación de propiedades de alto valor en Madrid, Marbella y Costa del Sol, Baleares, Barcelona y Cataluña, Canarias y otras zonas prime del país.

Somos un Mortgage Broker autorizado por el Banco de España, registro D969, y nuestro servicio no tiene coste para el cliente porque nuestros honorarios son abonados por el banco que finalmente concede la financiación.

Nuestro 99 % de aprobación hipotecaria entre clientes elegibles después de nuestro análisis previo refleja precisamente la importancia de estudiar correctamente cada operación antes de presentarla a una entidad financiera.

Antes de comprar una vivienda en España, analice primero su financiación

Si cobra su salario en dólares, libras, francos suizos, dírhams, coronas o cualquier otra moneda diferente del euro, no debería asumir que todos los bancos españoles analizarán su solicitud de la misma manera.

La moneda puede cambiar qué entidades resultan adecuadas, el importe que puede obtener y la forma en la que debe estructurarse su expediente.

Una buena hipoteca comienza mucho antes de presentar una solicitud al banco.

Comienza entendiendo correctamente al cliente.

¿Está pensando en comprar una propiedad en España?

Contacte con Mortgage in Spain® Mortgage Broker antes de comprometerse con la compra.

Analizaremos sus ingresos, la moneda en la que los percibe, su endeudamiento, sus ahorros y las características de la propiedad para determinar la viabilidad de su financiación y localizar la mejor solución hipotecaria para su perfil.

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