Opciones hipotecarias para propiedades sobre plano en España: respuestas a sus preguntas clave

Preguntas frecuentes sobre hipotecas para propiedades sobre plano en España

1. ¿Puedo obtener una hipoteca en España si compro una propiedad sobre plano que se entregará el próximo año?

Sí, puede solicitar una hipoteca para una propiedad sobre plano, pero debe tener en cuenta que el estudio financiero inicial no garantiza la concesión de la hipoteca cuando la vivienda esté terminada.
Los bancos españoles revisan sus políticas de riesgo en función del mercado y de sus estrategias internas, lo que significa que las condiciones pueden cambiar o incluso que el préstamo no sea aprobado en el momento de la entrega.

2. ¿La preaprobación hipotecaria garantiza que tendré la hipoteca al finalizar la obra?

No. Una preaprobación no es vinculante.
El banco volverá a analizar su situación financiera cuando se acerque la entrega de la vivienda y, si ha cambiado el mercado o la política de riesgo de la entidad, la hipoteca podría no ser aprobada.

3. ¿El banco me mantendrá el tipo de interés y condiciones actuales hasta la entrega?

No. Los bancos no garantizan las ofertas hipotecarias a futuro.
Tanto los tipos de interés como las condiciones dependen de la situación del mercado en el momento de la firma.

4. ¿Puedo obtener un préstamo puente para cubrir el pago inicial al promotor?

Actualmente, los bancos españoles no ofrecen préstamos puente para cubrir los pagos iniciales de propiedades sobre plano.
Esos desembolsos deben financiarse con fondos propios.

5. Como no residente, ¿cuál es el importe máximo que puedo financiar?

Los no residentes pueden financiar hasta el 70 % del precio de compra (sin impuestos).
En algunos casos, si sus ingresos están en una divisa distinta al euro, los bancos pueden limitar la financiación al 60 %.

6. ¿Qué impuestos pagaré cuando la casa esté terminada?

En una compra sobre plano deberá abonar:

• IVA: 10 % del valor de la vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5 % y 1,5 %, según la región.

7. ¿Qué gastos adicionales existen y cuándo se pagan?

Además de los impuestos, deberá asumir:

• Honorarios notariales.
• Tasas de registro.
• Gastos administrativos.
• Servicios legales (recomendados, aprox. 1 % del precio).

Estos pagos suelen realizarse al finalizar la compra.

8. ¿Cuál es el ingreso neto mínimo para calificar?

El banco exige que la cuota hipotecaria no supere el 35 % de sus ingresos netos.
Además, tenga en cuenta:

• Los bancos calculan siempre capital + intereses, incluso si en su país tiene solo intereses.
• Los ingresos variables (bonificaciones, alquileres) se computan solo parcialmente.
• Debe demostrar ingresos estables durante al menos 3 años (empleo o negocio propio).

9. ¿Puedo poner la hipoteca a nombre de mi empresa extranjera?

No. Los bancos españoles no conceden hipotecas a empresas extranjeras.
La financiación solo se otorga a personas físicas o a empresas registradas en España.

10. ¿Puedo obtener más del 70 % de financiación como no residente?

No. El límite máximo para no residentes es del 70 %, y puede reducirse al 60 % si sus ingresos están en divisa distinta al euro.

11. ¿Qué garantías tengo al comprar sobre plano?

El promotor debe entregar una garantía bancaria o póliza de seguro que cubra las cantidades pagadas.
Así, si la obra no se completa o la empresa entra en quiebra, podrá recuperar su dinero.

12. ¿Qué ocurre si decido no comprar cuando la obra termine?

En la mayoría de contratos sobre plano, si no completa la compra perderá los depósitos entregados.
Por eso es esencial revisar el contrato con un abogado antes de firmar.

13. ¿Qué diferencias fiscales hay entre una compra sobre plano y una vivienda terminada?

• Sobre plano: paga IVA (10 %) + AJD (0,5–1,5 %).
• Vivienda terminada/segunda mano: paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6 % y el 10 %.

Además, en una compra sobre plano los pagos se hacen de forma escalonada durante la construcción.

14. ¿Cuáles son las ventajas de comprar sobre plano?

• Posibilidad de acceder a precios más bajos en fases iniciales.
• Opción de personalizar ciertos acabados.
• Potencial revalorización durante la construcción.

Sin embargo, implica esperar y aceptar el riesgo de que la hipoteca no sea aprobada al final.
En cambio, una vivienda lista para entrar ofrece disponibilidad inmediata pero menos opciones de personalización.

15. ¿El banco tendrá en cuenta los futuros ingresos por alquiler de la vivienda?

No. Los bancos en España no consideran los ingresos futuros por alquiler al evaluar su capacidad.
Solo se tienen en cuenta los ingresos actuales, comprobables y estables.